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张大伟:北京西城“学区房”降温背后

2021-09-19 01:35:01

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  这几天,全国其他城市对北京西城的关注度超乎想象,但北京本地并没有多关注。原因很简单,因为北京德胜片区前几年就开始除第一顺位后的大范围调剂了。所以,不论是不是有“731”入学政策,第一顺位按照落户时间调剂也在所难免。

  而通过这些片区的成交情况,占市场的比例,也可以看出这些地区学位到底有多紧张。

  1、西城入学是看顺位的。

  想在西城区幼升小的孩子,必须满足几种情况,线上审核通过,打印出《学龄人口信息采集表》,证明在西城能拿到一个学位,至于能进入哪所小学,得看顺位和学校学位的情况。

  据我总结,大概的顺位条件如下:

  01京籍在西城区有房产和户口;

  02京籍外区,在西城有房产;

  03京籍集体户口,必须义教办审核通过;

  04西城拆迁户、空挂户;

  05京籍无房户,监护人在西城工作且居住满3年;

  06非京籍,满足四证,义教办审核通过,打印信息采集表;

  07按照本市对待几类人:

  第一类:持有工作居住证,签发单位西城单位,租房西城,配偶和子女随迁,且工作居住证在有效期内;

  第二类:博士后,监护人必须有《博士后研究人员子女介绍信》,且其监护人一方博士站点在西城区且证件在有效期内,实际居住在西城;

  第三类:随军家属子女,需持有西城区军队师(旅)级政治部开具随军家属证明,现役军人证件且在西城实际居住;

  第四类:父母一方是西城京籍,孩子是非京籍幼儿,实际居住西城区;

  第五类:港澳同胞子女、华侨子女,在西城区台办、侨办进行资格认定。

  2、西城整体是北京的教育高地,但区域内差距也很大。

  西城区11个学区,原西城7个学区,原宣武4个学区,幼升小调剂按照学位有学区,学区内解决;学区内没有学位邻片调剂。

  3、西城德胜月坛金融街调剂出学区不完全是调控原因。

  6年时间,西城的小学入学需求翻倍!

  虽然都知道“731”政策出台后开启不对应入学,但实际的确有部分购房者侥幸认为,买了房依然可以在片区内入学,只是没想到这次调剂出片区了。

  原因其实不是调控,而是入学人数太多。并且,这只是开始,未来3-4年,这个趋势甚至可能蔓延。

  过去的情况是,你报名了某个小学,如果你的顺位靠后,你就会被调剂,但大概率还是小片区内的学校(比如德胜片区)。

  而2021年,如果你在某热门学区,入户时间较晚,就会发现 “别说你对口的那个热门学校,连片区内其他好学校,你也报不了了”,只能报区外的一般学校。

  特别是德胜、月坛等区域,潜力早几年就已经挖掘了。所以未来几年第一顺位肯定也要看落户年限。

  4、对区域市场的影响。

  其实这就要看“731”政策出台以来,德胜区域成交了多少房源。

  整体看,西城在全北京市场的成交比例变化不大。德胜街道在2020年“731”政策出台累计成交了1288套住宅,占整个西城的11713套的11%。基本相当于11个学区的平均占比。

  所以,目前其实受影响的只有2020年“731”政策出台后约2000套购房群体。

  总之,学区房出现的核心原因是教育资源不均衡,同时结合了部分房地产市场的投资属性,当下的入学政策的确可以降低针对最优质教育资源的炒作,预计西城区最贵的德胜、月坛等区域会出现降温表现。

  但需要注意的是,西城属于特殊情况,因为地处内城,教育资源均衡,相对都比较好,所以需求旺盛。实际当下不论是不是有政策,最近几年井喷的需求都会导致新购房调剂出学区。

(文章来源:中新经纬)

文章来源:中新经纬

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