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行业洞察:上半年四大房企销售破1.4万亿!不同阵营持续分化

2021-08-27 11:22:02

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  【摘要】

  截至2021年6月,十大城市的存销比为8.18,处于在2017年以来的较低水平,一线城市去化周期显著低于二线城市,在信贷政策收缩和各城不断升级限购政策等背景下,市场后续大概率出现降温趋势,存销比反弹。

  首批土地集中出让收官,城市热度分化。重庆、深圳、厦门、合肥、杭州和宁波6城平均溢价率超25%,长春、青岛市场则较为冷淡,平均溢价率分别为3.3%/1.9%;两城开启第二批集中供地,土拍热度分化依旧,长春再次遇冷。

  目前来看,政策方面已形成完整闭环,从土地端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控,长效机制的不断完善推进,有利于行业平稳健康发展大环境的形成,中国房地产将告别暴涨时代,进入平稳健康发展时期。

  22个样本城市2021年第一次集中供地推出土地建面合计12034.98万平,年化处理后比2020年下滑19.74%;成交楼面均价为10000.0元/平,比2020年上升44.17%;平均流拍率为5.62%,比2020年下降4.84个百分点。

  第一次集中供地城市土地成交面积和成交额占比不足2020年四成。从总体成交情况看,14%的总体土地成交平均溢价率说明市场热度不低,重庆、深圳、厦门、合肥、杭州和宁波6城平均溢价率超25%,长沙、成都和上海引导土拍政策实现地价调控,主动实现溢价率回撤。

  此次22个城市的第一次集中供地暂时并没有因为集中土地供应而平抑地价。集中供地政策的影响可能会在长期显现出来,需要观察后续第二次、第三次集中供地的数量与质量的变化,不排除后续供应量和市场影响会明显提升。

  上半年行业销售情况

  百强房企销售增速持续回落

  TOP100房企上半年累计全口径销售额达到70334.7亿元,同比增长26.1%,增速较1-5月下降26.1个百分点;单月来看,TOP100房企6月单月销售额为14576.5亿元,同比增长0.4%,单月增速较5月下降18.1个百分点,增速回落明显。

  各梯队房企表现分化

  TOP10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100房企前6月累计销售额同比增速分别为25.4%、38.8%、48.9%和48.8%,大型房企受制于基数规模而增速较低。

  入榜门槛方面,全口径入榜TOP5由2020年同期的1947亿元上升至2850亿元,同比提升46.4%,TOP10、TOP20、TOP50及TOP100的门槛则分别提升46.8%、42.1%、46.3%和76.2%。权益口径入榜门槛方面,TOP5、TOP10、TOP20、TOP50及TOP100分别提升28.2%、45.8%、55.7%、33.1%和55.2%。

  市场集中度方面,我们选取前5月百强权益口径销售额及国家统计局公布的全国商品房销售额,TOP5、TOP10、TOP20、TOP50、TOP100的市场占有率分别为14.6%、21.6%、31%、46.5%和55.9%,规模房企市场集中度水平较2020年末均有进一步提升。

  品牌房企平均目标完成率近五成

  具体房企来看,碧桂园前6月全口径累计销售额达到4264.2亿元,同比增长14.5%,恒大(3561.6亿,+2.1%)、万科(3548.1亿,+11.6%)、及融创(3208亿,+64.8%)分列其后,累计销售额均超3000亿元水平,构成第一梯队。

  其它重点关注的房企中前6月累计同比增速较高的为绿城(+103.2%)、旭辉(+68.7%)、龙光(+62%)、金地(+59.9%)和招商(59.9%)。6月单月增速较高的为融创(+46.3%)、绿城(+37.3%)、招商(+35.4%)、龙光(+23.5%)、绿地(+22.2%)。

  从目标完成情况来看,重点关注的品牌房企平均目标完成率为49%,其中目标完成率较高的为佳兆业集团(62%)、金地集团(58%)、招商蛇口(54%)、中梁控股(53%)。

  集中供地背景下龙头房企拿地优势明显

  从新增土储的角度观察,2021年前6月,百强房企共新增土地建面31658.2万平米,同比增长9%;累计拿地金额达到22315.4亿元,同比增长23.7%;新增总货值达到50332.9亿元,同比增长14.2%。

  分梯队房企来看,TOP10房企前6月拿地金额增速最高,同比增长41%,新增货值达到百强整体的38.6%,较前5月提升2.6百分点,在土地集中供应的背景下彰显土地获取优势;而TOP11-20房企拿地金额及对应货值增速在各梯队中最低,同比增速分别为2.4%和1.3%,新增货值为百强整体的18.7%,TOP21-50和TOP51-100新增货值分别占比25%和17.7%。

  两城开启第二批集中供地,土拍热度分化依旧

  6月10日,厦门成为首个开启第二批土拍的城市,6月17日,长春紧随其后。两城二批次集中供地热度分化明显,厦门热度依旧,长春再次遇冷。两城比较,长春第二批集中供地溢价率仅为0.4%,厦门23.62%。此次供应,长春整体供应量远大于厦门,分别供应583万方/49.5万方,但在长春挂牌的60宗地中,18宗流拍,39宗底价成交,仅有3宗溢价;厦门虽仅供应11宗地,全部溢价成交,最高溢价率40.18%。

  除城市间对比外,以城市自身为中心,纵览两次土拍,厦门的土地供应量有限,较首批土拍,第二批土拍平均溢价率+5.75pct,土拍热度升级,土地市场供不应求;而长春市场冷淡程度升级,流拍与底价成交更为高频,较首批土拍,第二批土拍流拍率+26.1pct,溢价成交率-8.7pct。

  结语

  6月单月百强房企销售增速延续下滑趋势,随着下半年销售规模基数回归正常水平,考虑到热点城市调控持续收紧以及房贷利率水平的提升,同时在金融机构房地产贷款集中度管理对于个人抵押贷款比例的约束下,近期重点城市房贷呈现收紧态势,预计银行下半年针对按揭贷的投放力度将边际下降,新房及二手房销售面临较大压力。

  当前地产行业政策面担忧情绪犹存,板块估值及主流地产股均为全年新低水平,从中长期的视角,房地产市场的持续韧性有助于催化中长期行业悲观预期的逐步修复。在政策层面,房企三道红线及金融机构房地产贷款集中度管理限制了行业融资规模的提升,但地产企业从规模扩张转向提质增效,同时考虑到土地集中供应导致的竞争格局优化,品牌房企潜在利润率存在边际改善的预期。

  参考资料:

  20210705-首创证券-房地产6月百强房企销售数据点评:百强房企销售承压,龙头房企拿地优势明显

  20210705-中国银河证券-6月行业动态报告:6月销售降温符合预期,第二批土地集中供应拉开帷幕

  20210628-开源证券-宏观经济专题:集中供地后,土地市场如何演绎

  本报告由九方智投投资顾问黄波(登记编号:A0740620120007)撰写

(文章来源:九方智投)

文章来源:九方智投

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